하자란 흠이 있다는 것인데, 아파트 하자는 크게 계약내용(설계도면)과 달리 시공된 것과 시공 잘못으로 건축물로서의 통상의 품질을 갖추지 못한 것(부실시공)의 2가지로 나눌 수 있다.

전자는 사용검사 전의 하자로서 눈에 보이지 않는 하자이며 전문적인 검토 없이는 발견하기가 어려운데, 이는 하자보수가 불가능한 것이 대부분이어서 보수를 받을 수는 없고 손해배상을 받아야 합니다. 후자는 사용검사 후의 하자로서 일반적으로 생활에 불편을 느끼는 하자이며 보수를 받거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받아야 한다.

위 2가지의 하자 중 사용검사전의 하자가 통계적으로 보아 60% 이상을 차지하는데, 이 사용검사 전의 하자까지 손해배상을 받아야 완전한 하자보수라고 할 수 있다. 다시 말하면 하자가 있다는 것은 단순히 물건에 흠이 있다는 것이 아니라 목적물이 그 대가로 지급한 것 만큼의 가치를 갖지 못한다는 것을 의미합니다. 일반적으로 시행사나 시공사는 사용검사전의 하자는 그 존재자체를 인정하려고 하지 않기 때문에 이는 하자소송을 거치지 않고서는 배상받기 힘들다고 보아야 한다. 따라서 시행사나 시공사가 생활에 불편이 생기는 하자를 성실하게 보수하여 주고 있다고 하더라도 하자소송이 필요하다고 할 수 있다.